Особенности ипотеки на строящееся жилье

Условия ипотеки во многом будут зависеть от того, какую недвижимость вы собираетесь приобрести в кредит – готовое жилье или квартиру в строящемся доме.

Покупка квартиры в ипотеку в новостройке имеет свои особенности. Сначала надо определиться, что лучше для вас – приобрести готовую квартиру, или сделать взнос в период строительства дома. Первый вариант гораздо надежнее, второй – несколько дешевле.

Если вы решили прибегнуть к приобретению жилья в кредит, то тут появляются еще два нюанса. Обеспечить ипотекой готовую квартиру согласен практически любой банк. А кредитовать недостроенное жилье рискнет далеко не каждое финансовое учреждение. Это вызвано тем, что банк серьезно рискует. В отличие от традиционной ипотеки под готовое жилье, при кредитовании жилья в строящемся доме, заемщик не может банку предать залог в виде приобретаемой квартиры, ведь её еще нет, да и дома тоже. Банк может получить в залог лишь ваше право требования квартиры. В данном случае переоформить залог права требования на реальное жилье возможно только после сдачи дома в эксплуатацию и вступления заемщика в право собственности. Чтобы оценить свои риски, банку придется проверить не только благонадежность заемщика, но и застройщика. А это для банка очень проблематично.

Единственный выход из данной ситуации – обращение за ипотекой в банк, который участвует в финансировании строящегося дома. В таком случае, банк уже располагает всей необходимой документацией и заручился гарантиями того, что дом будет достроен. Банки обычно сотрудничают с компаниями, имеющими солидную репутацию на рынке. Минусом может быть то, что вам придется принимать все условия банка, т. к. альтернативы другой нет. Плюсом послужит то, что в пределах партнерских отношений между банком-инвестором и застройщиком, банк обычно предоставляет более привлекательные условия для покупателей жилья в этом доме и не устанавливает завышенных процентов по кредиту, т. к. напрямую заинтересован в скорейшем завершении строительства и возврате вложенных средств.

Если застройщик и банк не являются партнерами, то проценты по ипотеке устанавливаются выше средней рыночной ставки на 2–3%. Ставку снизят только после вступления в право собственности на квартиру, то есть когда банк получит ликвидный залог.

Перечень банков-партнеров, готовых оформить ипотечный кредит, строительные компании обычно размещают на своем сайте. Однако существуют ситуации, когда банки одобряют не все объекты строительной компании. Поэтому поинтересуйтесь в банке предварительно, входит ли облюбованный вами дом в число объектов, одобренных банком.

При оформлении ипотеки на новостройку, следует учесть и некоторые юридические тонкости. Рассмотрим более надежный вариант. Приобретая в кредит строящееся жилье, вы становитесь соинвестором. С компанией-застройщиком вы заключаете договор долевого участия, который подлежит госрегистрации, с банком – договор о кредитовании. Затем заключается договор залога права требования на передачу жилья в собственность заемщика. Далее, как в обычной ипотеке, заключается договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика. После сдачи дома, залог переоформляется на недвижимость и заключается договор страхования недвижимости.

В случае, если вы хотите оформить ипотеку на жилье, которое строит «чужая» банку компания, или не участвующая в совместных ипотечных программах ни с одним банком, запаситесь терпением и временем. Скорее всего, вам придется в качестве залога использовать другую собственность (квартиру и другое дорогостоящее имущество). Кроме того, «чужую» строительную компанию банк будет изучать более долго и тщательно, затребовав при этом всевозможные документы. Застройщик далеко не всегда рад столь пристальному вниманию к его рабочему процессу. Оформление ипотеки в таком случае займет не меньше полугода.

В заключении – важный момент, на который должен обратить внимание заемщик: во сколько в итоге обойдется ипотечный кредит на квартиру в новостройке. С одной стороны, стоимость такой квартиры дешевле, чем готового жилья. Но, с другой – до окончания строительства по кредиту действует повышенная процентная ставка. Потому, рекомендуем внимательно подсчитать, сколько денег «сверху» обычной ставки уйдет до того момента, пока квартира станет вашей собственностью и банк снизит проценты по кредиту. Ведь, чем дольше будет длиться строительство, тем меньше вам удастся сэкономить.

Метки по теме: что такое недвижимость или гараж строим своими руками